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後から販売センターを訪れた人にしてみれば、登録状況を指し示す掲示板の中でお目当ての住戸が、登録者数を示す赤いピンで埋めつくされているのを見て、いっぺんに気持ちがひるんでしまう。
それを見透かしたように他の住戸へと登録を振り替えるように営業マンは誘導するのだ。
「見せかけの登録倍率が五倍くらいだと、かえって逆効果なんですよ。
人気住戸だとわかるとよけいにそこだけが欲しくなっちゃうような客もいましてね、その住戸への登録申し込みをあおることにもなりかねないんですよ。
それがさすがに登録倍率が一O倍を超えてきますと二の足を踏む人のほうが多くなりまずから、できるだけ多くのサクラ、ちなみにわれわれはこういう人たちを登録ザクラって呼んでるんですけど、そういう人たちを用意しましてね、できれば一O倍から一五倍くらいの倍率の演出ができるように心がけるわけです」。
販売のベテランがそうはいっても、まさか一般の客が登録開始の初日、現地販売センターに一番に飛び込んでみたら、すでに登録状況を示す赤いピンが何本も刺されていたというのでは、あまりにヤリ口が露骨すぎて不正行為が見え見えである。
それではどうするのかというと、受付カウンターをいくつか用意しておいて、登録申込客の混雑に乗じてどんどん架空の登録申し込みを入れていくのである。
結果として初日にその住戸への実際の登録者数はわずか二名なのに、壁を飾る赤いピンは一五本というようなことになるわけだ。
当然、登録開始二日目以降に販売センターを訪れた客は異常に抽選倍率が高い住戸は避けて登録するようになる。
そうなると営業マンにとってあらためて煙たく映るのが、ぜがひでもその契約権を確保しようとしているその住戸に、登録開始初日にいち早く登録を済ませてしまった二名の客である。
たとえ一O分の一の確率であろうと二O分の一の確率しか残っていまいと、登録ザクラも含めた関係者以外の客に、当選の可能性がわずかでも残っているのであれば安心はできない。
そこでこういうすでに登録済みの客に対しては、営業マンが小まめに電話連絡をして、その後の登録状況を知らせるのである。
「お客さまが登録された後、登録倍率が急騰してしまって、このままでは当選の可能性がほとんどないようなんです。
どうでしょうか、今のうちに倍率の低い住戸に登録の切り換えを図られては」こうして抽選会当日は、契約権を確保させたいという当人以外、その住戸への登録はすべてサクラが満開という状況となり、誰が当選しても、抽選後に打ち合わせどおりキャンセルすることで確実にその縁故関係者のもとへと購入の権利が転がり込むこととなる。
かつてのこんな苦労話を今となっては笑いながら話してくれる営業のベテランでさえ、最近は逆に人気が殺到する物件が少ないことから、このような半ば喜ぶべき苦労であれば、ぜひもう一度味わってみたいものだ、というのがいつわらざる本音のようだ。
世のマイホーム購入者が惑わされる言葉の代表的な例としてもう一つ、「公庫」というものがある。
もちろんこの用語が発する「住宅金融公庫の融資が付きます」という内容に多くの人が魅力を感じているわけだが、そういう人にかぎってこの「公庫」という言葉のからむいくつかの用語について、それぞれの正確な意味をきちんと把握できていないことが多いようだ。
「公庫付き」に「公庫利用可」、さらには「公庫融資適格住宅」、こういう表示のあるマンションであればどれでもよいから買いたい。
どれも住宅金融公庫が指導する仕様に準じて建てられた建物だからとりあえず安心、という人が多いのである。
ところが、まさにここに多くの人の勝手な思いちがいがある。
つまり、住宅金融公庫によって環境計画から建築の構造や設備についてまで細かな指導があるのは「公庫付き」と書かれたマンションだけであり、残りの「公庫云々」という物件は、その言葉のイメージにあるような建築的な指導や審査はほとんどない。
住宅金融公庫には「住宅金融公庫建設基準等(以下、建設基準こと「維持管理基準」というのがあって、この二つの基準に沿って建てられた建物は、この「公庫付き」と呼ばれるものだけなのである。
それでは二つの基準の中身はどういうものかというと、これがなかなか多岐にわたって細かい。
まず建設基準のほうは、周辺道路の整備状況や地盤に関する規制を設けた敷地の選定基準に始まり、敷地内の道路に関する規制や建物配置計画、オープンスペース等の取り方というような居住環境の整備に関する指導、それに、一住戸の規模や戸数についての考え方や日照やプライバシーの確保に関する規制、さらには各住戸の間取り計画や収納面積の確保について触れられたうえに、建築資材の基準や構造についての指導まで、細かな条文が延々と連ねられている。
維持管理基準のほうも、管理規約案や長期修繕計画案の作成、そしてそれらについて購入者にきちんと説明するようにと、マンションを良好に維持するための必要事項が彊われている。
それに対して「公庫利用可」という物件には、せいぜい建物全体の延べ床面積や階数、一住戸の専有面積や部屋数に規制があるくらいなのだ。
たしかに延べ床面積は一000平方メートル以上、階数は五階以上、専有面積は五0平方メートル以上二八0平方メートル以下、二以上の居室(食事室含む)あり、というような具体的な規制はあるものの、そこには買い主にとって重大な関心事である環境に関する規制や間取り計画についての指導、素材や構造に関する基準、そしてここ数年トラブルがたびたびマスコミに取り上げられている管理体制の整備についての制約等もいっさい存在しない。
あとはすべて分譲業者のご自由に、というわけだ。
「公庫融資適格住宅」にしても同じことだ。
「公庫融資適格住宅」をわかりやすく説明すれば、購入希望者が公庫からの融資を申し込んだ際、手続きの効率化を図れるように、あらかじめマンション分譲業者が金融公庫に対して「公庫融資利用可」のお墨付きを取ってある新築マンションを指す。
したがって建築的な面からの指導という点については、「公庫利用可」のマンションとなんら変わらないことになる。
「公庫付き」という用語の意味を正確に理解できている人が少ないわけだから、その用語を「先着順」という用語と関連づけて、きちんと把握できている人はさらに少なくなる。
「公庫付き」という分譲物件に対して規制が厳しいのは、前述したような建築や管理維持の視点からだけではない。
そこには販売方法についても細かな指導があるのだ。
つまり「公庫付き」の新築マンションについては、大新間に広く告知し、五日以上の登録申込受付期間を設けたうえに抽選で購入者を決めることが、売り主であるマンション分譲業者に義務づけられている。
他の公庫云々の物件とは、販売方法における指導の有無という点においても明確に異なるというわけだ。
それでは登録申し込みで全戸埋まらなかったり、抽選後、当選者のキャンセル等によって売れ残った場合はどうなるのか。
その後の募集方法については「なんらかの公正な方法」としか指導されていない。
つまり、以後は先着順ということで、再度、販売営業するマンションが世の中には多いのである。
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